Наш телефон: (347) 246-55-55

E-mail: mail@rosdomkom.ru

Настольная книга ДомКома - РАЗДЕЛ 1

Подробности
Опубликовано: 09.04.2012 17:11
Страница 2 из 8

Правовые аспекты

1. Правовые аспекты управления многоквартирным домом

1.1 Список нормативно-правовых документов в области управления многоквартирным домом

  1. Жилищный кодекс Российской Федерации, принятый Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 2004 года, одобренный Советом Федерации 24 декабря 2004 года и введенный в действие 1 марта 2005 года.
  2. «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные Постановлением № 170 Государственного комитета по жилищно-коммунальному комплексу 27 сентября 2003 года.
  3. Постановление № 75 Правительства Российской Федерации «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» от 6 февраля 2006 года с изменениями, внесенными Постановлением № 453 Правительства Российской Федерации от 18 июля 2007 года и решением № ГКПИ09-830 Верховного суда Российской Федерации от 10 августа 2009 года.
  4. Постановление № 306 Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг» от 23 мая 2006 года.
  5. Постановление № 307 Правительства Российской Федерации «О порядке предоставления коммунальных услуг» от 23 мая 2006 года.
  6. Постановление № 491 Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» от 13 августа 2006 года.
  7. Федеральный закон № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», принятый Государственной Думой Российской Федерации 6 июля 2007 года и одобренный Советом Федерации 11 июля 2007 года.
  8. Федеральный закон № 261 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятый Государственной Думой Российской Федерации 11 ноября 2009 года и одобренный Советом Федерации 18 ноября 2009 года.
  9. Постановление № 64 Главного государственного санитарного врача Российской Федерации «Об утверждении Санитарных Правил и Норм 2.1.2.2645-10» от 10 июня 2010 года, вступившее в силу 15 августа 2010 года.
  10. Постановление № 731 Правительства Российской Федерации «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» от 23 сентября 2010 года.
  11. Федеральный закон Российской Федерации № 123 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 4 июня 2011 года.
  12. Постановление № 354 Правительства Российской Федерации «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах» от 6 мая 2011 года вступившее в силу 18 июня 2011 года.
  13. Решение № 32/10 Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан «О «Положении о порядке рассмотрения, проектирования и согласования на межведомственной комиссии по вопросам внешнего оформления городских территорий документации, связанной с благоустройством и внешним оформлением города, перепланировкой (реконструкцией), переустройством помещений, переводом их из состава жилого в нежилой фонд и из состава нежилого в жилой фонд»от 26 декабря 2007 года с изменениями, принятыми Решением № 6/11 Совета городского округа городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 31 июля 2008 года.
  14. Решение № 17/7 Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан «Об утверждении Правил благоустройства городского округа город Уфа Республики Башкортостан» от 2 июля 2009 года.
  15. Решение № 20/5 Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан «О сборе, накоплении, учете и о порядке использования средств капитального ремонта собственников помещений в многоквартирных жилых домах на период 2010-2024 годы» от 26 ноября 2009 года.

 

1.2 Основные изменения в Жилищном кодексе РФ

18 июня 2011 года вступил в силу Федеральный закон Российской Федерации № 123 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», от 4 июня 2011 года, принятый Государственной Думой 13 мая 2011 года и одобренный Советом Федерации 25 мая 2011 года.

Одна из главных целей закона - обеспечить правовую защищенность собственников в многоквартирном доме при выборе любого из трех способов управления домом (непосредственное управление собственниками, товарищество собственников жилья и управляющая компания). 

Проанализировав негативную практику, законодатели, в частности, пришли к убеждению, что нужно запретить создание товариществ собственников жилья на стадии строительства дома. Это позволит исключить злоупотребления со стороны застройщиков, когда они создают фальшивые ТСЖ без участия будущих собственников.

Такие «товарищества» абсолютно не отражают интересы будущих собственников. Более того, застройщикам вообще запрещено как бы то ни было участвовать в создании ТСЖ.

До момента, когда собственники помещений в новых домах смогут выбрать способ управления домом сами, за домом будет следить управляющая компания, выигравшая открытый муниципальный конкурс.

Один из ключевых моментов закона - контроль за структурами, которые управляют многоквартирными домами, то есть товариществами и управляющими компаниями.

Речь идет о контроле как со стороны органов государственной власти, так и собственников квартир.

Существуют специальные госструктуры, которые следят за использованием и сохранностью жилищного фонда (госжилинспекции или жилкомиссии при администрациях). Теперь они вправе проверять обоснованность создания ТСЖ, законность их уставов, избрания их руководителей. 

До 1 марта 2013 года госжилинспекции должны проверить законность создания всех уже существующих ТСЖ и избрания управляющих компаний.  Изменены условия создания одного ТСЖ в нескольких домах. Теперь такие ТСЖ могут создаваться в домах, где квартир не больше чем 30 и эти дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу согласно данным государственного кадастра недвижимости. Также исключена ст. 139, позволявшая создавать ТСЖ в строящихся домах из будущих собственников. Теперь застройщики не смогут создавать ТСЖ на этапе строительства

Федеральным законом № 123-ФЗ от 04.06.2011 г. добавлена ч. 10 ст. 161 ЖК РФ, обязывающая управляющие организации обеспечивать «свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации.

Благодаря новому закону жителям станет легче контролировать ТСЖ или УК.

Введена ст. 161.1 «Совет многоквартирного дома». Такой совет создается в тех домах, где не создано ТСЖ. Совет не является юридическим лицом и нигде не регистрируется. При этом, полномочия у совета по управлению домам довольно широкие: по сути это исполнительный орган дома, который должен реализовывать решения  общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а председатель совета имеет право представлять собственников дома на основании доверенности в отношениях с третьими лицами (заключает договор управления домом, выступает в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением домом)

Жилищный кодекс теперь допускает возможность внесения прямых платежей за предоставленные услуги, минуя управляющую компанию.

 

 

1.3.Органы государственной власти, осуществляющие контроль за деятельностью ТСЖ, управляющих компаний

Государственная жилищная инспекция

Главной задачей государственной жилищной инспекции в Российской Федерации является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.

Главная государственная жилищная инспекция выполняет следующие основные функции:

  • координирует и организует работу государственной жилищной инспекции по контролю за использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;
  • анализирует отчетные, статистические данные, результаты проверок на местах, другие информационные материалы и на их основе:
    • подготавливает предложения по совершенствованию эксплуатации и контроля в жилищно - коммунальном хозяйстве;
    • разрабатывает нормативно - методическую документацию по вопросам деятельности государственной жилищной инспекции;
    • осуществляет контроль за разработкой, совершенствованием и изданием ведомственных нормативных документов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда.

 Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор, ранее — санэпиднадзор)

— федеральная служба России, подчинённая Министерству здравоохранения и социального развития России

Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека имеет следующие полномочия:

  • осуществлять надзор и контроль за исполнением обязательных требований законодательства Российской Федерации в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, защиты прав потребителей и в области потребительского рынка;
  • выдавать лицензии на осуществление деятельности, связанной с использованием возбудителей инфекционных заболеваний; деятельности в области использования источников ионизирующего излучения;
  • устанавливать причины и выявлять условия возникновения и распространения инфекционных заболеваний и массовых неинфекционных заболеваний (отравлений);
  • информировать органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления и население о санитарно-эпидемиологической обстановке и о принимаемых мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения;
  • готовить предложения о введении и об отмене на территории Российской Федерации, субъектов Российской Федерации ограничительных мероприятий (карантина) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации; 
  • организовывать в установленном порядке ведение социально-гигиенического мониторинга;
  • организовывать деятельность системы государственной санитарно-эпидемиологической службы Российской Федерации;
  • осуществлять в установленном порядке проверку деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан по выполнению требований санитарного законодательства, законодательства Российской Федерации в области защиты прав потребителей, правил продажи отдельных видов товаров 

 Федеральная антимонопольная служба (ФАС России)

— федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору за соблюдением законодательства о конкуренции на товарных рынках и на рынке финансовых услуг, естественных монополий, рекламе, размещении государственных заказов, а также изданию в пределах своей компетенции нормативных и индивидуальных правовых актов в установленной сфере деятельности.

Основными функциями Федеральной антимонопольной службы являются:

  • надзор и контроль за соблюдением законодательства о конкуренции на товарных рынках, на рынке финансовых услуг;
  • надзор и контроль за соблюдением законодательства о естественных монополиях;
  • надзор и контроль за соблюдением законодательства об иностранных инвестициях в хозяйственные общества, имеющие стратегическое значение для обеспечения обороны страны и безопасности государства;
  • надзор и контроль за соблюдением законодательства в сфере государственных закупок заказа.