Коммерческое использование общего имущества
- Подробности
- Опубликовано: 20.04.2012 12:54
Журнал "Управление многоквартирным домом", № 01, 2012
Автор: Л.А. Кудашова, канд. пед. наук, зам. генерального директора ГУП “Центр поддержки объединений жителей” префектуры ЦАО г. Москвы
Тема: Управление землей и имуществом, жилищным фондом
С 1 марта 2005 г. собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества дома (п. 1 ст. 39 и п. 1 ст. 158 ЖК РФ). При этом у них есть право распоряжаться общим имуществом, в т. ч. передавать его в пользование на возмездной основе (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).
Большинство жилых домов в России обслуживаются по ставке содержания и ремонта жилого помещения за 1 кв. м в месяц, размер которой ежегодно утверждается местным органом самоуправления. Зачастую этих средств не хватает для надлежащего содержания и ремонта общего имущества дома. Поэтому дополнительный источник дохода нужен всем жилым домам и жителям. Однако не все дома имеют потенциальные возможности для получения существенных доходов от использования общего имущества и не все собственники готовы мириться с неудобствами, связанными с передачей части общего имущества в пользование третьим лицам или индивидуальное пользование кому-то из жителей.
Для реализации права по коммерческому использованию общего имущества необходимы три составляющие:
- возможность заработать на доме (его месторасположение, техническое состояние, наличие интереса коммерческих организаций и пр.);
- легитимное согласие собственников дома на возмездное использование общего имущества (⅔ голосов от всех собственников дома или 67% собственников);
- инструмент реализации решений собственников (инициативная группа собственников, совет дома (домком), правление ТСЖ, представители управляющей организации).
Существуют следующие варианты коммерческого использования общего имущества.
Передача в пользование нежилых помещений общего имущества под организацию:
- офиса, склада;
- установки платежных (банковских) терминалов;
- установки оборудования операторов связи, интернет-провайдеров и другого оборудования;
- под индивидуальные (дополнительные) нужды собственника помещения/жителя дома.
Передача в пользование элементов здания под наружную рекламу, т. е. установка:
- рекламы:
- на крыше здания;
- части фасада дома;
- конструкции с рекламой на лесах и рабице.
Передача в пользование земельного участка (или его части) для целей:
- размещения стационарной торговой точки (палатки, киоска, лотка);
- организации платной парковки;
- установка на придомовой территории рекламного щита, платежного терминала и пр.
При коммерческом использовании общего имущества необходимо учесть ряд условий. Передача в пользование общего имущества должна соответствовать законодательству. Важно знать, на каких нормах базируются вопросы пользования общим имуществом, так как данная практика только формируется и управляющей компании (УК) придется обосновывать позицию и права собственников.
Передача в пользование общего имущества не должна нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
Пример
При отсутствии надлежащей системы вентиляции, дымоудаления и противопожарной автоматики собственники помещений (ТСЖ, УК) не должны предоставлять нежилые помещения общего имущества под заведения общественного питания (рестораны, бары и т. п.).
Права и законные интересы можно считать нарушенными в случаях:
- уменьшения размера общего имущества (не связанного с реконструкцией, проводимой с согласия всех собственников);
- возникновения препятствий нормальному функционированию и эксплуатации дома;
- нарушения технических регламентов и норм, в т. ч. противопожарных;
- отсутствия соответствующего волеизъявления собственников.
Правильно определить круг лиц и ситуации, которые подпадают под понятие коммерческого использования общего имущества. В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ общее имущество может быть передано в пользование иным лицам, т. е. не являющимся собственниками помещений в доме (физическим и юридическим).
Представляется, что указанная норма не исключает возможности предоставить объекты общего имущества в “дополнительное” пользование физическим и юридическим лицам, являющимся собственниками помещений в доме. Во-первых, подп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания принятие решения о передаче в пользование общего имущества, не уточняя круг лиц, которым оно может быть передано. Во-вторых, нормы гражданского законодательства позволяют участникам общей долевой собственности определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Таким образом, собственники помещений вправе решением общего собрания передать объект общего имущества одному из своих сособственников в “дополнительное” пользование безвозмездно, за фиксированную плату или компенсацию в виде проведения конкретных ремонтных работ.
Несмотря на то, что собственники помещений в равной степени в соответствии со своей долей (площадью помещения) оплачивают содержание и ремонт общего имущества, которым пользуются, на практике возникают ситуации, при которых собственник нежилого помещений несет дополнительную нагрузку.
Пример
Собственник нежилого помещения может бесплатно разместить на фасаде вывеску о своей организации, но размещение конструкций, не являющихся информационными, а носящих рекламный характер, платно и только при наличии решения общего собрания собственников помещений в доме (постановление ФАС СЗО от 12.02.2009 № А56-2429/2008).
Условным критерием разграничения “общего” и “дополнительного” пользования в данном случае может служить цель использования имущества. Если коммерческая организация использует общее имущество наравне со всеми собственниками для обслуживания принадлежащего ей нежилого помещения, речь идет об общем пользовании. Если же цель использования тесно связана с осуществлением предпринимательской деятельности, пользование общим имуществом можно признать индивидуальным (дополнительным), в этом случае и возникают дополнительные обязанности (расходы).
Пример
Обязанность по содержанию земельного участка перед входом в офис, который часто посещается клиентами, может быть возложена на собственника данного офиса с освобождением от нее собственников квартир в доме.
Необходимо определить (оформить) состав общего имущества конкретного МКД. Перечень общего имущества дома приведен в ст. 36 ЖК РФ и в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Однако у каждого дома свой индивидуальный состав общего имущества с определенными размерами и границами, порядок фиксации (регистрации) которых несовершенен.
В домах-новостройках в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" состав нежилых помещений общего имущества отражается сразу в проектной документации и документации БТИ, а при регистрации права собственности на помещение указывается и доля в праве распоряжения земельным участком.
По домам, введенным в эксплуатацию до вступления в действие Жилищного кодекса РФ и других законов, в соответствии с приложением 1 к постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 состав общего имущества определяется:
- собственниками помещений в МКД на общем собрании в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества и распоряжению им; \
- органами государственной власти в целях контроля за содержанием общего имущества;
- органами местного самоуправления в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.
Согласно п. 3 ст. 162 ЖК РФ состав общего имущества является неотъемлемой частью договора управления между собственниками и УК.
ПОЛНОСТЬЮ текст статьи можно прочитать в январском номере журнала "Управление многоквартирным домом"