О необходимости расширения компетенции управляющих организацийЖурнал "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера", № 03, 2012 Автор: П.С. Усатый, канд. экон. наук, генеральный директор ООО “Управляющая организация ЖКХ”
- Подробности
- Опубликовано: 20.04.2012 13:21
Журнал "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера", № 03, 2012
Автор: П.С. Усатый, канд. экон. наук, генеральный директор ООО “Управляющая организация ЖКХ”
Тема: Управление землей и имуществом, жилищным фондом
На сегодняшний день следует отметить некоторое улучшение в сфере ЖКХ. Это результат и пристального внимания к ней со стороны государства, и реализации ряда законов. Тем не менее, в этой сфере остается ряд проблем, требующих незамедлительного решения.
В сфере ЖКХ осуществлен ряд преобразований, было реализовано много инвестиционных проектов (в т. ч. по установке приборов учета), значительно улучшивших качество работы на этом рынке. Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ “Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Федеральный закон № 261-ФЗ) стимулировал развитие понимание необходимости экономии ресурсов. Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства” (далее – Федеральный закон № 185-ФЗ) немного “расслабил” наше население: граждане перестали отвечать за свою собственность и инвестировать в нее собственные средства, перекладывая финансирование за часть услуг в сфере ЖКХ на государство. Однако говоря о достижениях, не следует забывать и о проблемах, а также недостатках выбранного законодателем пути.
Необходимо рассмотреть основные моменты, в которых были допущены ошибки.
Прежде всего, это относится к организационно-правовой форме и правовому статусу управляющей организации.
Управляющие организации могут быть созданы в форме ООО с уставным капиталом в 10 тыс. руб. Конечно, это не та организационно-правовая форма, которая бы позволяла эффективно управлять многоквартирным домом. Кроме того, из управляющих компаний был создан своеобразный буфер, снижающий последствия конфликта между двумя сторонами: муниципальной властью и собственником, собственником и ресурсоснабжающей организацией.
Не менее сложной остается сейчас ситуация с правовым статусом управляющей организации. Управляющая организация несет массу обязанностей, однако она не может влиять на деятельность собственников, ресурсоснабжающих организаций, муниципалитета, если эта деятельность противоречит нормам права. Управляющая организация не вправе контролировать и штрафовать за нарушения, как, например, Роспотребнадзор, ГЖИ. Соответственно, она не может прийти к собственнику, проконтролировать его или оштрафовать за те или иные нарушения. На сегодняшний день она может прийти к нему только с предписанием или актом обследования. Однако практика показывает, что данные механизмы неэффективны. И пока управляющая организация не будет наделена правом воздействовать на собственника, пока ее статус не будет изменен на законодательном уровне, одна из основных проблем – проблема задолженности в ЖКХ будет сохраняться.
В пользу изменения статуса управляющих организаций, наделения их полномочиями в сфере контроля говорят и следующие факты.
Пример
В конце 2011 г. в ООО “Управляющая организация ЖКХ” была проведена проверка сотрудниками МЧС и служб пожарной безопасности. По результатам проверки управляющей организации предъявили штраф на сумму 400 тыс. руб. за отсутствие указателей пожарного гидранта, указателя выхода при пожаре на каждом подъезде, деревянные лестничные перила не обработаны антипожарным покрытием и т. д. Однако жилищный фонд передавался именно в таком состоянии, и на данный момент средства на проведение требуемых работ отсутствуют. В тариф эти затраты не включены. Собственники не готовы платить за это.
И таких примеров можно привести много.
Пример
Когда управляющая организация становится на защиту прав и интересов собственников, начиная доказывать, что ресурс, который поставила ресурсоснабжающая организация, был ненадлежащего качества, пытаться привлечь экспертов и сделать экспертизу – она тратит деньги. Из каких источников потом это восполнять? В тарифе на это денег нет, собственники оплачивать эти расходы не готовы.
Следовательно, для выхода из данной ситуации необходимо на законодательном уровне изменить организационно-правовую форму и правовой статус управляющих организаций и предоставить им возможность предъявлять штрафные санкции как собственнику, так и ресурсоснабжающей организации.
Следующая на сегодняшний день задача – это интеграция в сферу ЖКХ страхового рынка. Следует ввести обязательное страхование подобно ОСАГО. . . .
ПОЛНОСТЬЮ статью можно прочитать в мартовском номере журнала "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера"